Para compradores iniciantes e pessoas mais velhas que desejam reduzir o tamanho da capital holandesa, há boas notícias, de acordo com a Associação de Agentes da Imóvel NVM: os preços das casas caíram ano a ano em Amsterdã.
As vendas dos agentes da NVM no segundo trimestre de 2025 – vistas como um indicador antecipado para todo o mercado – sugerem que os preços de Amsterdã caíram 0,4% em comparação com o mesmo período em 2024.
Não está claro se este é o “Canário na mina de carvão” para uma correção no mercado imobiliário holandês muito caro. Floris van der Peijl, presidente do Grupo de Agentes de Amsterdã, MVA, disse que o capital foi particularmente afetado pelos investidores que vendiam propriedades de compra para aluguel.
“Há um aumento significativo nas casas para venda e vendas de investidores de compra para alugar desempenham um papel forte, especialmente em Amsterdã”, disse ele. “Alguns agentes imobiliários têm metade de seu suprimento de antigas letrações. Apartamentos mais e menores de menor qualidade estão sendo vendidos, são mais baratos e afetam o preço médio”.
Havia mais propriedades chegando no mercado do que em qualquer momento desde 2008, com 52.116 novas propriedades colocadas à venda entre abril e junho, disse a presidente da NVM, Lana Goutsmits-Gerssen. Isso significa que o aumento anual de preços em todo o país também é muito menos íngreme do que no início do ano.
“Vemos o aumento dos preços enfraquecendo para 6,2%”, disse ela em uma entrevista coletiva em Utrecht. “A causa mais importante é o aumento do suprimento das antigas-letas.
Ela acrescentou que há um efeito positivo, principalmente para pessoas que desejam comprar uma casa. “O sentimento geral é positivo – há mais opções para os consumidores e vendedores podem vender rapidamente e por bons preços, enquanto a oferta e a demanda se aproximam”.
O NVM disse que as vendas de apartamentos de compra para alugar parecem ter atingido um nível estável, mas, embora significem mais disponibilidade para os compradores, o fornecimento de aluguel em algumas áreas secou. Van der Peijl disse que havia indicações de que os internacionais trabalhando temporariamente na Holanda procuravam comprar uma casa em vez de alugar quando seu contrato atual expirou.
Nova construção
Enquanto isso, os investidores estrangeiros estão menos inclinados a investir em novos holandeses e a oferta não corresponde à demanda por pessoas mais velhas que desejam reduzir o tamanho, mas ainda querem um apartamento de tamanho razoável com um jardim.
“A situação é simplesmente desastrosa para muitas pessoas”, disse Goutsmits-Gerssen. “Nem todo mundo pode comprar uma casa, porque eles simplesmente não podem ou não querem, ou ter circunstâncias de trabalho. Se as pessoas se divorciarem, por exemplo, é preciso sair de casa, mas não pode comprar: isso pode levar a circunstâncias terríveis … não há muita coisa na faixa do preço intermediário e isso é problemático.”
O grupo de agentes disse que seus agentes – que representam “cerca de 70%” do total de vendas – venderam cerca de 42.000 casas nos segundos três meses do ano, quase um quarto a mais do que no início do ano e 15% a mais do que o mesmo período em 2024.
Uma nova lei que proíbe contratos de dois anos e limitando preços para aluguéis de nível médio significa que muitos proprietários de compras para alugar estão vendendo seus ativos para encontrar um retorno melhor em outros lugares.
No entanto, o Kadater Land Registry relatou que, embora muitos pequenos investidores estejam vendendo, o número geral de casas de aluguel é aproximadamente estável devido a grandes compras de investidores e nova construção.
Expatriados
Enquanto o NVM disse no ano passado que os internacionais representavam 2% das vendas e cerca de 10% em Amsterdã, disse Van der Peijl em Amsterdã e Eindhoven, mais “expatriados” estavam comprando agora. “Você vê uma mudança”, disse ele. “Os expatriados que alugariam não conseguem encontrar aluguel, então todos estão entrando no mercado de venda”.
Mas em uma lista de sete medidas para manifestos eleitorais, o NVM argumentou para estender um subsídio tributário holandês incomum para os proprietários que o Ministério das Finanças, o Banco Central do DNB e a Comissão Europeia dizem que aumenta a dívida de risco e significa que a propriedade é muito caro de acordo com medidas da UE e riscos climáticos.
Os próprios agentes imobiliários também foram criticados recentemente. Uma investigação da RTL Nieuws lançou dúvidas sobre a confiabilidade da fundação do site – parte de propriedade da NVM – alegando que algumas propriedades listadas como “novas” estavam à venda por meses a preços mais altos. Um comprador frustrado, que fez uma queixa formal sobre as práticas de agentes imobiliários, questionou a integridade dos processos de leilão da casa.
O NVM mede o preço médio de venda de “contratos de venda”, enquanto as estatísticas nacionais da CBS calculam uma média ponderada de todas as propriedades no ponto de troca real, que também leva em consideração a qualidade das casas.